司法書士Q&A

 

不動産編

不動産編
 
今度、不動産を買います。最低限の注意事項を教えてください。
不動産の売買は、人生においておそらく最も高額な売買です。
それだけに最新の注意をはらう必要がありますが、土地や建物を買うにあたり最低限、注意しておくべき主な点は下記の4つです。
 
(1) 現在の所有者と実際に住んでいる人は売主と同じ人か?違う人か?
   正当な所有者でない者から買っても、所有権の取得はできません。最新の登記事項証明書で確認しましょう。登記事項証明書には所有権のほかに、あると困る権利(賃借権や抵当権など)、ないと困る権利(敷地利用権など)の確認もできます。
(2) 対象物件の現状は?
   土地が公道にどう接しているか?建物と敷地の関係はどうなっているか?地図や公図や建物図面で確認しましょう。できれば現地へ行き、自分の目で確認しましょう。
(3) 対象物件の土地の利用についての法令上の制限はないか?
   例えば、風致地区なら、土地の面積の1割くらいのところにしか建物を建てられない場合があります。
(4) 環境・施設の実現性と工事責任者の確認
   電気・ガスの詳細、公園・病院・学校の場所を確認しましょう。
 
土地の境界って確認したほうがいいのでしょうか?

場合にもよりますが、第三者に土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。

登記記録(登記簿)や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。

現地では、境界を示す目印(これを「境界標」といいます)で確認します。

ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。

境界が不明確な場合は、後で紛争になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。

 
契約書にある「瑕疵担保責任」ってどういう意味?

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。


隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。

一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。

※中古建物の売買契約書には瑕疵担保責任を排除する文言が定められているのが通常です。ですので買主は建物の現況を必ずチェックしましょう。

 
自分で登記ってできますか?

ケースバイケースです。

金融機関からの融資が伴わない場合で、時間と根気がある方でしたらご自分で出来るものも結構あります。
申請書の雛形は登記所に備え付けてありますし、民事局のホームページからダウンロードすることもできます。

 
金融機関からの融資が伴なう場合、通常はご自分で登記することは困難です。といいますのも金融機関は登記に必要な書類がそろった事を確認し、司法書士に登記を依頼した時点で、登記が完了したものとして融資を実行するからです。ですから金融機関にとっては、確実に目的の不動産を担保に入れた登記が完了されなければ、大変なことになってしまいます。このようなケースで、いくらご本人が頑張って勉強なさって、売買それに続く抵当権や根抵当権の設定の登記を完璧に申請ができたとしても、金融機関側としては、ご本人が登記することを前提に融資を実行するということは出来ません。専門家(=司法書士)に依頼せざるを得ません。
また、融資実行から登記完了までの無担保貸し出し中に、なんらかの事故が発生し、金融機関の目的どおりに不動産を担保にとることが出来なかった場合の責任は、融資に立会い登記を請け負った司法書士にあり、当該司法書士が当然責任をとります。
 
よって「自分で出来る登記」か否かの判断は、金融機関が関わる登記か否か、時間に余裕があるか否か、失敗してもやり直しがきく登記か否か、がポイントのなってくるのではないでしょうか。
 
建ぺい率ってなに?
法律相談は司法書士桑室矩忍事務所
建物の一階の床面積のことを「建坪」と言います。そして「建ぺい率」とは土地に対して何%の割合で建坪を取ったか(土地50坪に対して建ぺい率60%なら建坪は30坪)を言います。式にしますと
 
建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100
 
簡単に言えば「敷地面積のうち、建物がおおっている面積の割合」のことです。
 

それに対して「延べ床面積」とは建物の総面積(2階建てなら1階+2階)のことを言います。

 

そして、土地の区分や地域によって建ぺい率は異なります。たとえば、建ぺい率60%と規定されている土地50坪に、40坪の建坪では家を建てることは出来ません。

 

都市計画で用途地域ごとに30% - 80%の範囲で制限が定められています。つまり「私は庭や駐車場は少しもいらない。土地ぎりぎりに家を建てたい」と言っても業者は建ててくれません。

 
 

 
不動産の評価額ってどうやったらわかりますか?

固定資産税評価証明書を市役所で取得するか、固定資産税の納税通知書に附属する課税明細書を見ればわかります。

 

固定資産税評価証明書は、市役所で取得できます。

固定資産税評価証明書は、4月1日以降に最新のものが出るので、4月1日以降に登記を申請する場合は、それ以前に取得した前年度の評価証明書を添付することはできませんので注意しましょう。 例えば、3月31日に相続が発生しても、登記の申請が4月1日以降の場合は、評価証明書は4月1日以降に発行された最新の年度のものを添付することになります。 価格に変更がなくても最新の年度のものを添付することが必要になりますので注意が必要です。

なお、固定資産評価証明書に代えて、固定資産税の納税通知書に附属する課税明細書を添付することができる場合もあります。 課税明細書には、所有する不動産の固定資産評価額が個別に記載されています(京都市の場合は「当該年度価格(合計)」の表題で記載されています。)

 
間口、奥行きってなに?

「間口」は、主要な方向(前面道路など)から見た建物や敷地の幅のことをいいます。
一方、「奥行き」は、前面道路の境界から反対の面までの距離をいい、浅い・深いと表現します。

 
公図ってなに?

公図とは、登記簿だけではわからない土地の実際の形や位置関係などを図面にしたものです。

法務局には正確に測量した地図を備えることになっていますが(不動産登記法17条にで規定されているので17条地図といいます。)この整備が遅れているため17条地図のない地域があります。
これでは困るので、「地図に準ずる図面」を備えることとし、その地図に準ずる図面のことを公図といいます。
これらの地図の両方を公図という場合と、法務局備え付けの地図の両方を公図という場合があります。一般的には後者での意味の公図と言われることが多いです。

 

(ただし現況と必ずしも一致しているものとは限りません。)

 

この公図ですが、法務局に備え付けられていることはもちろんですが、市役所等の役場でも閲覧、写しの請求ができます。

役場の税務課というところで備え付けられています。これは、固定資産税等の税金の徴収を目的として備え付けられているものです。
 

 

 
建物の築年数ってどうやったら確認できますか?

建築経過年数の略称を「築年数」といいます。

通常、建物登記簿謄本(登記事項証明書)の表題部に記された「登記原因及びその日付」を根拠にします。
 

中古物件などの場合は表示規約により、表示が義務付けられています。これは物件価格などに大きく影響を及ぼすためです。

 
現地の建物と登記簿に表示されている建物との表示が違います。そのままではまずいですか?
所有権や抵当権などの権利関係以外、いわゆる不動産の物理的状況に変更があった場合は1ヶ月内に変更登記することが義務付られています。
まず登記されている建物が現地のどの建物かを特定しなければなりません。最初に登記されてから増築などを行い、構造、用途などを変更しなかったかどうか、あるいは完全に取り壊された後に改築されていないかなどを調査する必要があります。
増築などで構造、用途などが変更されていれば床面積や構造、種類の変更登記が必要になります。
取り壊された建物は滅失登記を、新たに改築された建物は建物表示変更登記が必要になります。
 
そのままにしておくと、銀行から融資してもらえなかったり、相続が発生した場合、いったい誰が表題登記の変更登記の費用を負担するのかといったトラブルが発生する恐れがあります。
 
不動産の権利証を紛失しました。どうしたらいいですか?

不動産の権利書(登記済証・登記済権利証・登記識別情報・登記識別情報通知書など人により呼び方はさまざまです。以下「権利証」と書きます)は不動産を所有されている方にとって大切なものです。

権利書は、所有の不動産を売ったり、贈与したりするとき(所有権移転登記)や借入されて所有の不動産を担保にするとき(抵当権設定登記)などの登記申請をするときに必要になります。

権利書は失くされても紛失、盗難、焼失いかなる理由においても再発行はできません。

 

ではその権利書を紛失すると不動産を売却したり、担保に入れたりする手続きはできなくなるのでしょうか?

そんなことはありません。

権利書がなくても、いくつかの方法により手続きできるので大丈夫です。

そのうちの1つの方法として、手続きをする司法書士が不動産の所有者本人を確認し、本人確認情報というのものを作成して登記申請をするという方法があります。
(本人確認情報作成には運転免許証やパスポートなど本人確認の書類と司法書士への報酬がかかります)

 

権利書を紛失して、それを拾った誰かが権利書だけを使って勝手に名義を変えたり、担保に入れたりすることはできませんが、ご実印や印鑑カードも一緒に見当たらない場合はすぐに改印届をしてし、登記事項証明書を所得して現在の状況を確認された方がいいと思います。司法書士や法務局にも連絡した方がいいでしょう。

 

また、登記識別情報をお持ちの方は、紛失された場合や勝手にシールがめくられてた場合などに登記識別情報の失効させる手続きをすることもできます。
ちなみにこの場合も登記識別情報の再発行はされません。司法書士や法務局にも連絡した方がいいでしょう。

 
「名寄せ帳」って何ですか?取得すると何がわかるのでしょうか?
『名寄せ帳』とは市役所では「固定資産課税台帳」または「課税物件一覧表」と呼ばれています。
京都市では、固定資産税の課税・非課税を問わず同一区内に所在する不動産を所有者ごとにまとめた一覧表のことで、区役所で取得できます。
 
固定資産税の非課税不動産など、納税通知書だけではわからない不動産の所有についての確認ができます。農地や私道など、意外な発見があるかもしれません。

しかし申請書の記載箇所を誤ると意図したものと違うものを出されるかもしれませんので、取得の際は注意が必要です。
 
手付金って違約金とは違うの? 手付けしちゃうと解除はできないの?

 

手付けとは簡単にいえば、売買契約をより確実にしたいため売主や仲介業者がもうけるオプションの一つです。

 

手付金には、(1)証約手付(2)解約手付(3)違約手付の3種類があります。主に問題となるのは(2)解約手付けと(3)の違約手付けです。違約金というのはおそらく(3)の違約手付けの意味で使われることが多いです。

 

手付金の違い
(1)証約手付
契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいいます。
(2)解約手付
  • 買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと
  • 売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すこと
により、売買契約を解除することができる手付けをいいます。通常の手付けの意味は、この解約手付けと推定されています(判例)。
(3)違約手付
当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付けをいいます。
 
解約手付けの交付は契約の拘束力を強めるものであり、一つの手付けが違約手付けと解約手付けとを兼ねている場合もおおいので、そこはしっかりと確認する必要があります。
 
手付解除について

解約手金による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます(債務不履行による解除とは意味合いが違います)。

例えば、契約締結後に経済的事情が大きく変わった場合には、手付金を放棄する、または倍返しすることにより契約を解除することが可能です。 ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付解除はできません。

ただし、手付解除に当たっては、「相手方が履行に着手しているかどうか」をめぐってトラブルになることも多いようです。また、手付解除が可能な期間は、売り主と買い主双方が解除権をもっているので、契約が実行されるかどうかが不安定な状態となります。

(したがって、手付解除ができる期間を「契約日から●日以内」と限定することもあります。)

 

手付金を払うときは、万が一契約を解除する場合、どういったリスクがあるのか、をよく確認しましょう。

 
不動産に関わる税金が多すぎてわかりません。簡単に教えてください。

では簡単に説明します。

 

不動産に関わる税金はさまざまありますが、不動産を取得する際に考慮しなければならない主な税金は以下の5つです。

 

不動産取得税 … 不動産を取得した者が払う都道府県税(相続は除く)。1回のみ。

登録免許税  … 不動産を登記する者が払う国税(相続も含む)。1回のみ。

固定資産税  … 不動産を保有している者が払う市町村税。毎年。

相 続 税  … 相続を受けた者が払う国税。1回のみ。ただし控除あり。
贈 与 税  … 贈与を受けた者が払う国税。1回のみ。ただし控除あり。

 

税率や税額は法改正により変動する可能性があります。しかも計算方法は複雑です。また、取得する原因によってかかる税金の種類が変わります。

 
 
ローンを利用してマイホームを夫婦で購入しようと思うのですが、共有持分は2分の1ずつでもいいんですよね?
マイホーム購入には、司法書士への報酬、登記費用、不動産業者・銀行への手数料等、諸々の費用がかかります。この費用を夫婦のどちらが(あるいは双方が)負担するかは別として、まず第1に、その物件価格だけを見ます。第2に、その物件に対する夫婦それぞれの自己資金の割合を見ます。第3に、借入金の債務者が誰になるのかを見ます。第4に、夫婦の現在の収入の状況を見ます。以下、例を挙げてみますと、
物件価格 3000万円  =自己資金 ( 夫700万円 +妻300万円 )+借入金の債務者 夫のみ 2000万円
夫持分 2700万/3000万=9/10  妻持分 300万/3000万=1/10
という持分になります。この例でもし、夫婦の持分を1/2ずつとした場合、妻の方が、4/10(価格に直すと、1200万)贈与を受けているとみなされ、妻に贈与税が課せられる可能性が生じます。ですから持分は、最初の出資割合だけでなく、借入金返済の割合も考慮に入れて、慎重に決めましょう。
 
路線価って何ですか?どうやったら知ることができますか?

路線価(ろせんか)とは、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する標準的な宅地1m2当たりの土地評価額のことを指します。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。

単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多いです。

もし不動産の売買を検討しているのであれば、まず下記のサイトで路線価で土地価格の目安をつけておきましょう。

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

なお、路線価図で土地価格の目安をチェックするのは、何も情報がない段階では有効ですが、

あくまでも目安の数字ですので、実勢価格とは異なることにご留意しておきましょう。

 
最近、暦年贈与って言葉をよく耳にするんですけど…
暦年贈与とは、不動産やその他の財産を、配偶者や子供、孫に贈与したいといったとき、贈与財産の価額から毎年110万(基礎控除額)を控除することができる制度のことを指します。

暦年贈与の税額は、(贈与税の課税価格-基礎控除額110万円)×税率で計算されます。

また、相続開始日から過去3年以内の被相続人からの贈与財産は、相続財産に加算されます。
 

 


贈与税の計算は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計したものが基準になります。

しかし、年間110万円の基礎控除額が認められているため、その範囲内で毎年贈与を繰り返すことによって、相続税対策になります。

不動産の贈与に関して言えば、毎年、評価として110万円以下となるように、不動産の持分を贈与していくのです。

この基礎控除額は、贈与を受けた人ごとに、110万円あります。したがって、大勢の方に贈与すれば、110万円X人数分は、贈与税なしで贈与できるため相続税対策として有効な方法です。
(平成15年に、相続時精算課税制度が導入されましたが、この制度を選択した場合を除いて、贈与の課税方式はこの暦年課税になります。)
 
 
賃貸借契約書に貼る収入印紙について教えてください。


契約書でも賃貸契約書は土地と建物によって取り扱いが異なります。
建物については、印紙税はかかりませんが、土地の賃貸借は印紙税がかかります。

駐車場の場合は、更地であれば土地の賃貸借となりますが、駐車場設備がある場合は、施設の賃貸借ということになり印紙税はかかりません。

では、土地の賃貸借契約書に該当したときに貼る収入印紙の額ですが、これは地代の金額ではありません。

土地の賃借権の設定対価に対して収入印紙の額が決まります。
具体的には将来返還されない権利金や更新料がそれに該当します。

従って、地代や駐車場の賃料や将来返還される保証金のみが記載されている契約書は、「契約金額の記載がない契約書」となり収入印紙は200円です。

無償で土地を貸すという使用貸借契約の場合は、収入印紙は不要です。

また、物品賃貸借契約書(リース契約など)も収入印紙は不要ですので、賃貸借で収入印紙に気をつけるのは土地だけです。

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