司法書士　桑室　事務所　京都　　

不動産に抵当権が設定されていましたが、その債務を弁済し抵当権は消滅しました。でも、相続が発生しています。こんなときは相続の発生と抵当権の消滅時期の関係によって手続き方法が違います。

抵当権の設定者（不動産の名義人）が死亡する前に抵当権が消滅していた場合
Ａさんは自己所有の不動産に抵当権を設定していましたが、なんとか頑張ってその債務を弁済し、抵当権者である銀行から弁済証書などの抵当権の抹消関係の書類を受け取りました。
その後、抵当権抹消の登記手続きをする前にＡさんは死亡してしまいました。

⇒この場合は、Ａの相続人の1人から相続人全員のために登記義務者（抵当権者）と共同で、抵当権抹消の登記の申請ができます。
抵当権の設定者が死亡した後に抵当権が消滅した場合
Ａさんは自己所有の不動産に抵当権を設定していましたが、ある日亡くなってしまいました。
その後、Ａさんの相続人であるＢが債務を弁済し、抵当権が消滅しました。

⇒この場合は、まずＡさんの不動産につき相続人名義に相続登記（所有権移転登記）をした後で、不動産を取得した相続人が登記権利者となり、登記義務者である抵当権者と共同で、抵当権抹消登記を申請することになります。

つまり

抵当権の消滅時期が相続発生前⇒そのまま相続人の1人から抵当権抹消手続きできる。
抵当権の消滅時期が相続発生後⇒相続人名義に相続登記した後で抵当権抹消登記の手続きをする。
ということになります。詳しくは当事務所にご相談下さい。

抵当権設定者

抵当権の設定目的は処分行為であるため、設定者（債務者）は目的不動産の処分権限を持っていなければなりません。（目的不動産の登記名義人であるが真の所有者でない者や、破産宣告を受けた者による設定は無効です）

登記簿謄本などの調査

不動産とは土地と定着物（建物）を言い、登記簿も土地と建物の2種類があります。そのため、抵当権などを設定する場合は、登記簿により所有者などの権利関係を調査して、土地と建物それぞれに所有者などの権利関係を調査する必要があります。

現地調査

不動産を調査する場合、実際に現地に出向き対象不動産を確認することが大切です。建物については増築、滅失など、現況と登記簿が異なる場合があり、また、土地についても道路との接道状況、地形、隣地との状況など、現地で確認しないと判明しないことがあります。

安全性確認

所有権に争いがあるなどの私法上の規制や、建築不可能となる公法上の規制など、換価処分を行なう際に困難となるような事情のない安全な不動産であることを確認します。

市場性確認

担保を設定する予定の土地が市場性（売却可能性）を有しているかどうかを確認します。道路に接していない土地は、通常、市場性がありません。

確実性確認

異常に高い賃料で収益の安定性が見込めない不動産や、償却資産の割合が異常に多く、経過年数によって価値の減損が多すぎるものなど、売却金額の確実性の低い不動産もあるため確認が必要です。

優先弁済の順位

抵当権の第三者対抗要件は登記です。また、他の抵当権者との関係において優先弁済を受ける権利は、登記の前後（順位）によって優劣が決まるのが原則となっています。登記簿でしっかりと確認しましょう。

さらに保証契約を締結するときには、後日、「保証した覚えはない」などのトラブルを避けるため、保証人の保証意思を確認し、必ず目の前で自署・押印してもらうことが必要です。