司法書士Q&A

 

契約編

契約編
 
賃貸借契約書の注意点を教えてください。
自分の所有している土地や建物を誰かに貸す場合、賃貸借契約を締結します。家賃などの「賃料」をもらって「貸し借り」するから賃貸借というのですが、賃料をもらうかもらわないかで、同じ貸し借りである使用貸借や消費貸借とはかなり性質が変わってきます。とくに、賃貸借の中でも自動車やビデオなどと違って、土地や建物の賃貸借の場合には「借地借家法」という特別な法律が様々な規律をしています。
よって、この借地借家法という特別な法律のことを考慮して土地や建物の賃貸借契約書を作成しなければ、あとから法律違反の契約書と言われかねませんので注意してください。
 
 
※ 借地借家法とは?
第二次大戦以降の住宅不足を景気に、借地人・借家人の保護を目指して作られた特別法。もともとは「借地法」「借家法」「建物保護に関する法」の3本立てであったが、平成4年に現在の「借地借家法」にまとめられました。賃借人にやや有利な文言となっています。
 
契約書に貼る収入印紙についてはこちら
 
不動産の売買契約における注意点を教えてください。
不動産 売買 契約 司法書士

不動産会社から重要事項説明を受け、契約内容や物件について納得したらいよいよ売買契約の締結です。
買い主と売り主が集合し、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。

 

売買契約のポイントは以下の4つです。

①売買契約は基本的には自己責任であることを自覚する

②手付け金についてはしっかりと説明を聞く

③契約を結んだら(署名・捺印したら)簡単には解除できない

④瑕疵担保責任ついて理解する・質問する

 

契約書には「手付け」「瑕疵担保責任」「特約」など、普段は聞き慣れない言葉が沢山でてきますが、どれも重要です。ただ文章の量に圧倒されて、ついつい読むのを諦める人が多いです。

 

スーパーで1000円の買い物をする時の注意力を1とします。

1000万円の不動産を買う場合は、1000円×1万倍の注意力を働かせましょう!

 
消滅時効ってなんですか?

債権、一定の期間を経過すると時効にかかって消滅します。これを消滅時効といいます。

 

たとえば借りていたお金でも、一定期間放置されたままであれば、返さなくていいってことになります。

言い換えると、貸したお金であっても、一定期間放置してしまうと、借主から「消滅時効になったので、返しません」って言われても仕方ない(1円も返ってこない)ってことを意味します。

 

■主な債権の消滅時効

 

1年

・労力者、芸人の債権
・運送賃
・旅館、料理店、飲食店、貸席、娯楽場の債権 
・短期間の動産の賃貸料
・手形の遡求権

 

2年

・弁護士、公証人の債権(司法書士、税理士等は該当せず)
・生産者、卸売商人、小売商人の代金債権
・居職人、個人規模の製造人の債権           
・学芸、技能の教育に関する債権
・給料債権(給料、賞与(ただし、労働基準法の「労働者」に該当しない場合は1年。また、退職金は5年

 

3年

・医師、助産師、薬剤師の債権
・工事業者の債権
・不法行為に基づく損害賠償請求権(交通事故の損害賠償請求、慰謝料など)     
・製造物責任法による損害賠償請求権
・手形債権

 

5年

・商事債権              
・定期給付債権(家賃、地代など

 

10年

・民事債権(個人間の売買、友人同士のお金の貸付など
・確定判決等


 

 
瑕疵担保責任を負わない特約を付けて売買契約を締結したのに、引き渡し後に買い主から修理費用を請求されたんですが…

瑕疵担保責任は負わないという特約を付けて、一戸建ての売買契約を締結しました。物件の引き渡し後、買い主がリフォームに入ったところ、土台に雨漏りが原因とみられる腐食が発見されたので、修理費用の一部を負担してほしいと言われた場合、売主は負担しなければいけないのでしょうか?

売主が隠れた瑕疵(=土台に雨漏りが原因とみられる腐食)について知っていた場合以外は、特約は有効です。
宅建業者が売り主で宅建業者でない者が買い主となる売買には、宅建業法第40条による瑕疵担保責任の特約の制限があり、売り主が会社のような事業者で買い主が消費者である売買には、消費者契約法第8条第1項5号による全部免除特約の無効の規定がありますが、売り主が一般の個人の場合は、瑕疵について、売り主が知りながら告げなかったときを除き、売り主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は有効です。つまり上記の場合だと、売主は負担しなくてもかまいません。


なお、瑕疵について、もし、知っているのにそのことを買い主に告げていないというのであれば、特約に拘らず、売り主は責任を免れることはできません(民法572条)。

 

 
私が長年住んでいる借家の貸主から、突然、賃料を値上げすると言われました。どうしたらいいですか?

法律上は借主の承諾を得なくても賃料の値上げは可能です。しかし借主は必ずしもそれに応じなければならないわけではなく、賃料を法務局に供託したり、場合によっては調停や裁判に発展することもあるので、実際は借主の承諾が必要になると言っても過言ではありません。
まずはいきなり裁判所に申し出るのではなく、お互い妥協できるラインを定めた上で、話し合いの機会を設けてください。その話し合いが決裂した場合は供託→調停→裁判という流れになるかと思われます。

 
敷金を全額取り戻したいです。戻ってきますか?

結論からいいますと、原則戻ってきますが(家賃滞納なし・過失なし)、契約書の記載によります。

畳や壁紙、備え付けのカーペットなどの日焼けによる変色やある程度クリーニングで落ちそうなタバコのヤニ汚れも通常の修繕費(大家さん負担)に含まれていますので、その分を敷金から差し引かれたら抗議しましょう。
逆に、自分自身で飲み食いした飲み物食べ物のシミやタバコの灰を落として床に焦げ跡がついてしまった場合は自己負担しなくてはいけません。
重たいダンスやベッドなどをずっと同じ位置に置いて出来てしまったへこみや置き跡は通常の修繕費です。

でも、イスを引きずったりして出来てしまったフローリングの傷や飼っているペットによる引っかき傷、壁などにねじや釘で穴を開けた場合は、自己負担です。

つまり敷金とは、家賃の未納がなく、賃貸物件を故意に汚したり、傷つけたりすることなく住んでいれば、
原則として「全額」が退去する際に貸借人に返還されるお金です。
しかし、自分の不注意によって賃貸物件に傷や汚れが付いた場合には、原状回復に必要な金額が敷金から差し引かれることとなります。
これは、契約した際に賃貸人と取り交わした契約内容によっても異なります。
まずは、契約書の内容をきちんと確認するようにしましょう。

 

 


敷金返還交渉の場合には、大家と直接ではなく、管理会社を通して行うことが多くなると思われます。
その際も感情的にならず、冷静に話し合うことが大切です。
何も知らない無知な状態で交渉するよりも、例えば国土交通省が示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインなどに目を通しておくと、全額返還への説得力が増します。

とはいえ、実際の契約書で費用負担について特別の記載(特約)があれば、それに従うのが契約の基本です。
畳替えは借主の費用負担など、具体的に書いてあれば借主はそれに従わなくてはなりません。
また、契約書に別表として室内の各個所の費用負担割合などがあった場合もそれに従うのが原則です。
一度、契約書を細かくチェックしておくことをおすすめします。

 

■つまりまとめると
①実際の契約書で費用負担についての特別の記載がある場合
②賃貸物件を故意に汚したり、傷つけてしまった場合(通常の使用の範囲は除く)
③家賃の滞納
これらがなければ敷金は基本、全額返してもらえます。

 
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